Milyonlarca konut ve iş yeri sahibini doğrudan etkileyen yeni emlak vergisi düzenlemesi, cepleri yakacak artışlarla gündemde. Belediyeler tarafından dört yılda bir güncellenen emlak rayiç bedelleri, 2026-2029 dönemi için yeniden belirlendi. Özellikle İstanbul gibi büyükşehirler ve turizm bölgelerinde, bazı semtlerdeki artış oranları 10 ila 15 katı buluyor. Bu durum, mülk sahiplerini fahiş vergi yüküyle karşı karşıya bırakma potansiyeli taşıyor.

Yapılan bu devasa artışlar yalnızca emlak vergisini değil, birbiriyle bağlantılı yedi önemli kalemi daha doğrudan etkiliyor. Tapu harcı, değerli konut vergisi, emsal kira bedeli, veraset ve intikal vergisi gibi ödemeler de yeni rayiç bedeller üzerinden hesaplanacak. Uzmanlar, bu zincirleme etkinin kira fiyatlarından konut satış bedellerine kadar piyasanın genelini olumsuz etkileyeceği konusunda uyarıyor.

İtiraz İçin Son Tarih 8 Eylül: Tek Dava Herkesi Etkileyebilir

Belirlenen yeni metrekare birim değerlerine itiraz etmek isteyen mülk sahipleri için kritik bir süreç işliyor. Normalde 30 gün olan dava açma süresi, adli tatile denk gelmesi sebebiyle uzatıldı. Vatandaşlar, fahiş buldukları rayiç bedellere karşı 8 Eylül 2025 Pazartesi gününe kadar vergi mahkemelerinde dava açabilecek. Belediyeye yapılan başvuruların dava açma süresini durdurmadığını belirten hukukçular, hak kaybı yaşanmaması için doğrudan mahkeme yoluna gidilmesini tavsiye ediyor.

Bu süreçteki en dikkat çekici nokta ise, bir mahalle veya sokakta tek bir mülk sahibi tarafından açılan davanın sonucu. Mahkemenin vereceği bir iptal kararı, dava açmamış olsa bile aynı bölgedeki tüm mülk sahipleri için emsal teşkil edecek ve lehlerine bir durum yaratacak.

Sıradan Konutlar 'Değerli Konut Vergisi' Kapsamına Girebilir

Gayrimenkul uzmanları, rayiç bedellerdeki fahiş artışların bir diğer önemli riskine dikkat çekiyor: Değerli Konut Vergisi (DKV). Yeni değerlemelerle birlikte, daha önce bu vergiye tabi olmayan çok sayıda standart apartman dairesinin bile 2026 yılı itibarıyla DKV kapsamına girme ihtimali oldukça yüksek. Bu durum, mülk sahiplerine ek bir vergi yükü getirecek.

İstanbul'da Rekor Artışlar Gözlendi

İstanbul'un birçok ilçesinde metrekare birim değerlerinde dudak uçuklatan artışlar yaşandı. İşte bazı örnekler:

• Başakşehir (Ziya Gökalp Mah.): Metrekare değeri 1.134 TL'den 65.000 TL'ye çıkarak %5.637'lik rekor bir artış gösterdi.
• Beylikdüzü (Gürpınar Mah.): 475 TL olan değer, %1934 artışla 9.670 TL'ye yükseldi.
• Şişli (Teşvikiye Cad.): Metrekare değeri 46 bin TL'den 420 bin TL'ye çıkarak %803 arttı.
• Beykoz (Kanlıca): Mihrabat Caddesi'nde metrekare değeri 1.812 TL'den 18 bin TL'ye fırlayarak %893'lük bir artış kaydetti.

AK Parti: Vatandaşın Mağduriyetine İzin Vermeyeceğiz

Konuyla ilgili artan tepkiler üzerine AK Parti Yerel Yönetimler Başkanı Mustafa Demir bir açıklama yaptı. Demir, "Cumhurbaşkanımız Sayın Recep Tayyip Erdoğan'ın talimatlarıyla süreci en ince ayrıntısına kadar takip ediyoruz. Gerçek piyasa şartlarını yansıtmayan artışlarla vatandaşımızın sıkıntıya düşmesine asla izin vermeyeceğiz. Gerekli yasal ve idari düzenlemelerle oluşabilecek mağduriyetlerin önüne geçeceğiz" ifadelerini kullandı.

Emlak Vergisi Hakkında Merak Edilenler

Rayiç bedel nasıl belirlenir?
Arsa ve arazilere ait metrekare birim değerleri, belediyeler bünyesinde kurulan takdir komisyonları tarafından 4 yılda bir belirlenir. Takip eden yıllarda ise bu değer, yeniden değerleme oranının yarısı kadar artırılır.

Zamlar vergiye nasıl yansıyacak?
Rayiç bedeldeki artış, ödenecek vergiye doğrudan yansır. Örneğin, rayiç bedeli %500 artan bir mülkün vergisi de %500 artacaktır. Bu yıl 5.000 TL vergi ödeyen bir kişi, %500'lük artışla gelecek dönem 30.000 TL ödemek durumunda kalabilir.

Yeni vergilerin ilk ödemesi ne zaman?
Belirlenen yeni rayiç bedeller 2026 yılından itibaren geçerli olacak. Bu değerlere göre hesaplanan emlak vergisinin ilk taksiti, 31 Mart 2026 tarihine kadar ödenecek.